1. 압구정동 아파트(남편명의, 2006년 취득) 2. 제주도 아파트(와이프명의, 2013년 9월 신규분양)입니다.
1번의 경우 실거주목적과 향후 재건축 후 가치상승기대로 지속적으로 보유를 희망합니다. 2번의 경우 현재는 임대수익(월세)가 발생하고 있고, 향후에 여유가 된다면 세컨드하우스 용도로 사용하기를 희망하고 있어 세금상의 불이익(세금폭탄)이 없으면 두개의 주택을 계속 보유하고 싶은 마음이 있습니다.
질문은 다음과 같습니다.
1)향후 1번 부동산의 재건축시 세금상 불이익이 있을까요? 2)재건축 후 아파트의 취득시점은 재건축 아파트의 등기시점인가요?
3)2번의 경우 분양당시 조세특레제한법시행령 제99조의2에 따른 과세특례로 취득일로부터 5년간 양도소득세가 비과세 된다고 하는데 이는 1가구 2주택의 경우에도 해당이 되는 것인가요?
4)2번 주택의 양도를 만약 취득일로 부터 10년 후에 할 경우 양도소득 계산은 양도소득세가 면제되는 구간에 대하여는 혜택을 어떻게 받는지요?
평소에 궁금한 것을 적다보니 다소 내용이 많아진거 같습니다. 감사합니다.
관리자 답변
2017.01.16
안녕하세요..이데일리tv 부동산세무팀입니다.
질문하신 내용에 대한 답변입니다.
질문1)제주도 아파트의 경우 조세특례제한법 제99조의2에 따라 과세특례 적용이 가능한 주택이라면, 주택수 계산시 소유주택으로 계산되지 않아 압구정 아파트의 경우 1세대 1주택 적용을 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 제주도 주택 소유로 인해 압구정 아파트의 재건축으로 인한 불이익은 없습니다.
질문2) 재건축 아파트의 취득시점은 등기시점이나, 질문자님의 경우 재건축 후 아파트 공유지분에 대한 토지의 취득시기는 기존 압구정 아파트 취득일인 2006년, 건물의 취득시점은 재건축 후 아파트 등기시점입니다. 즉, 토지와 건물의 취득시점이 달라집니다.
질문3) 제주도 아파트의 경우 조특법 제99조의 2에 따른 주택이라면, 취득일로 부터 5년간 발생하는 양도소득에 대해 100% 감면이 됩니다. 1가구 2주택자의 경우에도 감면이 적용됩니다.
단, 제주도 아파트의 경우 전용면적 85제곱미터 초과하고 양도가액이 6억원 초과하면 위의 감면이 적용되지 않습니다.
또한, 관한 시군구청장으로 부터 양도시 매매계약서에 감면대상 주택임을 확인 날인받아 세무서에 제출해야 감면이 됨을 주의하시기 바랍니다.
질문4) 제주도 주택의 경우 취득일로 쿠터 5년이 지난 시점의 양도차익은 양도소득세가 과세됩니다.
그에 대한 계산은 전체 양도차익에서 취득일의 기준시가, 5년보유 시점의 기준시가, 양도시점의 기준시가로 양도차익을 안분하여 계산을 합니다.
