[이데일리 남소연 기자] 최근 해외 부동산 공모 펀드와 관련된 분쟁이 잇따르고 있어, 투자자들의 주의가 요구된다.

본 이미지는 AI 기술을 활용해 제작되었습니다.(출처=챗GPT)

금융감독원은 10일 보도자료를 내고 주요 금융투자 분쟁 사례를 바탕으로 부동산 펀드 투자자가 유의해야 할 7가지 사항을 안내했다.

대표적으로 투자 대상이 부동산이라 안전할 것이라고 생각하는 경우다. 금감원에 따르면, 직장인 A씨는 증권사 직원으로부터 ‘투자 대상이 부동산이라 원금 손실 걱정 없이 안전하다’는 취지의 설명을 듣고 부동산 펀드에 가입했다가 원금 전액을 잃었다.

A씨는 증권사 직원의 권유 내용이 담긴 통화 녹취를 근거로 금감원에 민원을 제기했다.

다행히 금감원 조사 결과 증권사 직원의 단정적인 표현이 확인되면서 부당 권유 금지 위반에 따른 해당 증권사의 손해배상 책임이 일부 인정됐다.

금감원은 “해외부동산 펀드는 현지 금융기관으로부터 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 많다”며 “선순위 대출 만기까지 대출 상환이 이뤄지지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제 매각할 수 있다”고 설명했다.

금감원은 이어 “부동산 매각 시 대출금을 우선 상환한 후 잔여금액만 투자자에게 귀속되므로, 부동산 가격이 소폭 하락하더라도 원금 전액 손실이 발생할 수 있다”고 경고했다.

이뿐만이 아니다. ‘매년 6%의 확정 이자가 지급되는 상품’이라는 취지의 설명을 듣고 상품에 가입했다가, 가입 후 배당금 지급이 중단된 사례도 있었다.

이 같은 사례는 현지 대출 약정에 따라 임대수익이 투자자에게 배당되지 않고, 대주주에게 우선 귀속되는 구조(캐시 트랩)가 적용됐기 때문이다. 담보인정비율(LTV) 초과, 공실률 상승 등 특정한 이벤트가 있을 때 적용되며, 이 경우 배당금 지급이 중단될 수 있다.

만기 전까지 투자금 회수가 제한되는 ‘환매 금지형’ 펀드로 설정되는 경우도 많다. 한 민원인은 증권사로부터 중도 환매를 거부당하자 금감원에 민원을 제기했으나, 중도 환매 제한은 부당한 업무 처리가 아닌 데다가 투자 설명서에 관련 내용이 기재돼 있던 것으로 확인돼 받아들여지지 않았다.

이 밖에도 펀드 만기 후 투자금 회수가 지연되거나, 펀드 만기가 연장돼 공실 위험이 증가한 경우, 판매 직원의 설명이 불충분하거나 이해가 되지 않았음에도 자필로 ‘설명을 듣고 이해했다’고 기재해 배상 책임을 인정받지 못한 사례도 있었다.

금감원은 이 같은 사례를 바탕으로 ▲펀드 가입 전 해당 펀드의 LTV 수준과 이자 비용 구조 ▲캐시 트랩 조항 ▲임차인의 잔여 임차 기간 및 임대차 계약 갱신 가능성 등을 함께 확인해야 한다고 당부했다.

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